Zivilrecht: das Wohnungseigentum

Es gibt gewisse Rechtsinstitute, die für den Rechtsanwender oft „schwer greifbar“ sind, so auch das Wohnungseigentum. Vielen Mandanten, die sich eine „Wohnung“ kaufen, ist es nicht bewusst, was (in rechtlicher Hinsicht) überhaupt Vertragsgegenstand ist.

„Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.“ (§ 2 Abs 1 WEG)

Im Gegensatz zur landläufigen Meinung hat der Wohnungseigentümer also nur ein Nutzungs- und Verfügungsrecht bezüglich seines Wohnungseigentumsobjektes (also etwa seiner Wohnung) und ist nicht dessen Eigentümer im engeren Sinne. Das Wohnungseigentum ist nämlich vom Alleineigentum bzw. schlichten Miteigentum strikt zu unterscheiden. Irreführend ist also bereits die Verwendung des Begriffes „Eigentum“. Eigentum hat man nur an der gesamten Liegenschaft, nicht an einer bestimmten Wohnung oder einem Gebäudeteil, allen Miteigentümern gehört die Liegenschaft gemeinsam.

Alleineigentum und schlichtes Miteigentum

Wenn drei Geschwister zB ein Haus erben sind sie jeweils zu einem Drittel Miteigentümer dieser Liegenschaft. Daraus ergibt sich jedoch noch kein realer Anteil an diesem Haus für die einzelnen Erben. Sogar wenn das Haus aus drei gleich großen Wohnungen bestünde, hat nicht jeder von ihnen automatisch einen Anspruch auf eine Wohnung. Die Liegenschaft ist nur nach fiktiven Bruchteilen zwischen den Erben aufgeteilt. Die Entscheidung der Miteigentümer über die Nutzung und Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft richtet sich nach dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).

Nur das Recht und nicht die Sache selbst ist geteilt. Wollen die einzelnen Erben jeweils eine konkrete Benützung eines bestimmten Objektes erzielen, ist eine einvernehmliche Vereinbarung aller drei Miteigentümer Voraussetzung. Durch eine Benützungsregelung kann den einzelnen Personen ein Nutzungsrecht an einem bestimmten Gebäudeteil, etwa an einer Wohnung, eingeräumt werden.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) ist hingegen ein weiterentwickeltes schlichtes Miteigentumsrecht, die Benützungsregelung ist in der gesetzlichen Konstruktion des Wohnungseigentumes bereits inbegriffen.

Im Unterschied zum schlichten Miteigentum besitzt der Wohnungseigentümer bereits das grundbücherlich sichergestellte, die übrigen Miteigentümer ausschließende Recht ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Das Wohnungseigentumsrecht stellt im Verhältnis zum schlichten Miteigentum kein qualitatives Mehr sondern ein aliud dar.

Wer also eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Miteigentümer an der gesamten Liegenschaft und erhält gleichzeitig ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung. Allgemeine Teile der Liegenschaft werden von allen Miteigentümern gemeinsam verwaltet.

Gegenstand des Rechtverkehrs ist daher rechtlich korrekt „der ideelle Anteil an der Liegenschaft mit dem damit verbundenen Recht, ein bestimmtes WE-Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber alleine zu verfügen“. Über seinen ideellen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft kann der Wohnungseigentümer frei verfügen zB diesen verkaufen, vererben oder daran eine Hypothek bestellen.  Das ausschließliche Nutzungsrecht des damit verbundenen WE-Objekts beinhaltet etwa auch die Vermietung, die Verpachtung oder eine sonstige Gebrauchsüberlassung.

Ohne Eigentum an der Liegenschaft kann ein Käufer kein Wohnungseigentum begründen, das „Eigentum an einer Wohnung“ setzt also das (Mit-) Eigentum an der Liegenschaft voraus.

Die Verbindung des ideellen Miteigentumsanteiles an der Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Wohnungsobjekt ist untrennbar. Nur die Einheit der zwei Komponenten ist Gegenstand des Rechtsverkehrs.

Ob ein bestimmter Teil der Liegenschaft, beispielsweise eine Wohnung, als Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, entscheidet sich aufgrund einer privatrechtlichen Einigung der Miteigentümer, zumeist in einem Wohnungseigentumsvertrag. Nicht von Bedeutung sind in diesem Zusammenhang baurechtliche oder raumordnungsrechtliche Widmungen.

Zusammenfassend hat der Wohnungseigentümer im Gegensatz zur landläufigen Meinung also nur ein Nutzungs- und Verfügungsrecht bezüglich seines Wohnungseigentumsobjektes und ist nicht dessen Eigentümer im engeren Sinne. Mit dem Wohnungskauf erwirbt der Käufer nur einen ideellen Anteil an der Liegenschaft und tritt gleichzeitig in die Eigentümergemeinschaft, eine Rechtspersönlichkeit verbunden mit Rechten und Pflichten, ein.

Mag. Robert Rieger, Rechtsanwalt für Zivilrecht in Wels

Nützliche Links:

https://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Bauen__Wohnen_und_Versorgungsleistungen/Wohnen/Rund_um_die_Eigentumswohnung/Wohnungseigentum.html

https://www.rechteasy.at/wiki/wohnungseigentum/

https://www.ovi.at/recht/wohnungseigentum/begruendung-und-erwerb-von-wohnungseigentum